ATA-AÖF Emlak Komisyonculuğu Teknikleri Çıkmış Sorular

Ders, emlak komisyonculuğunun hukuki zeminini (mülkiyet, ayni haklar, tapu sicili ve işlemleri, kira ve sözleşme hükümleri) ile pazarlama ve fiyatlama tekniklerini anlatır. Komisyoncunun görev sınırları ve yetkisi dışında kalan resmî işlemler de ayrıca ele alınır.

Mülkiyet ve kamulaştırma

• Mülkiyet hakkı, malike hukuk düzeni sınırları içinde kullanma, yararlanma ve tasarruf yetkisi veren en geniş ayni haktır (MK 683).
• Kamulaştırmada kamu yararı esastır ve malikin rızası aranmaz.
• Malik kamulaştırmaya karşı idari yargıda iptal davası, bedele karşı adli yargıda bedel tespiti davası açabilir.

Sınırlı ayni haklar

• İntifa hakkı şahsi irtifaklar içinde en geniş haktır; sahibi taşınmazı kiraya verip gelir elde edebilir.
• İntifa ve sükna hakları şahsa bağlıdır; devredilemez, ölümle sona erer, mirasçılara geçmez.
• Sükna hakkı sahibi binanın tamamını kullanıyorsa olağan bakım, onarım ve temizlik giderlerinden sorumludur.
• Sükna hakkı sahibi ortak alanlardan makul ölçüde yararlanabilir.
• Vefa hakkı, satıcının sattığı malı sonradan geri alma yetkisini saklı tutmasıdır; üçüncü kişilere karşı tapuda şerhle ileri sürülür.

Tapu sicili ve tapu işlemleri

• Tapu kütüğü sicilin ana defteridir; mülkiyet ve ayni haklar burada tescil edilir, değiştirilir ve izlenir.
• Mülkiyeti veya ayni hakları değiştiren, kuran ya da kaldıran işlemler tapu işlemidir: satış, bağışlama, ipotek, trampa.
• Mülkiyet devri sözleşmeleri tapu müdürlüğünde resmî senetle yapılmalıdır; adi yazılı sözleşme mülkiyeti devretmez.
• Ayrı sayfaya yazılan bağımsız ve sürekli haklarda süreklilik için hak en az 30 yıllığına kurulmalıdır.
• Hazine adına tapuda işlem yapmaya illerde defterdar, ilçelerde mal müdürü yetkilidir.

Tapu müdürlüğü uygulaması ve şerhler

• Ön başvuru masasında evrak tamlığı denetlenir, TAKBİS'ten taşınmaz bilgisi incelenir, engel yoksa belge düzenlenip amir havalesi yapılır.
• Evrak eksikse ya da engel varsa işleme geçilmez ve belgeler başvuru sahibine geri verilir.
• Tasarrufu yasaklayan şerhler (ihtiyati tedbir, iflas, aile yurdu, eşin yetkisinin kısıtlanması) yetkili merci kararıyla işlenir.
• Taşınmaz satış vaadi tapuya şerh edilirse hükmünü şerh tarihinden itibaren 5 yıl korur.
• Cins değişikliği tapudaki cinsin fiziki duruma uydurulmasıdır; kadastro ve harita mühendisliği kanalıyla yürür.

Sözleşme, cayma ve kira hükümleri

• Cayma akçesi, verene tazminatsız dönme imkânı tanır; pey akçesi ise cayma hakkı vermez.
• Tacirler ve ticari işletme işleten vakıf ile dernekler, cezai koşulun hâkimce indirilmesini isteyemez.
• Tacir olmayan borçlu aşırı cezai koşulun indirilmesini talep edebilir.
• Konut ve çatılı işyeri kirasında kiraya veren sebepsiz fesih için 10 yıllık uzama süresinin dolmasını bekler.
• Fesih, uzama yılı bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimle yapılır.

Komisyoncunun görevleri ve yetki alma

• Komisyoncu alan çalışması yapar, ilan sayfalarını inceler, taşınmazı pazarlamaya hazırlar ve ilan verilecek mülkü belirler.
• Cins değişikliği komisyoncunun görevi değildir.
• Mülk sahibi yetki verirken güven, iletişim, ilan sıklığı ve yetkiyi iptal edebilme güvencesine bakar.
• Ofisin önceki yıl iş hacmi yetki için gerekli koşul değildir.

Fiyatlama ve pazarlama

• Karşılaştırmalı Pazar Analizi benzer mülklerin fiyat, konum ve özelliklerini kıyaslayarak gerçekçi fiyat belirler.
• Yanlış fiyat mülkün uzun süre pazarda kalmasına yol açar.
• Home staging, mülkün mobilya ve dekorla fiziksel ya da dijital olarak cazip gösterilmesidir; satış süresini kısaltır, değeri artırır.
• Tutundurma, ürün ve hizmetin duyurulması ve benimsetilmesi için yapılan tüm iletişim çalışmalarıdır.
• Talebi sürekli taze tutmak işletme odaklı amaçtır; müşteri açısından amaç fiyat sınamak ve rasyonel karar vermektir.

Tapu kütüğü

Taşınmaza ilişkin mülkiyet ve diğer ayni hakların tescil edildiği ana sicil defteridir.

Cayma akçesi

Sözleşme yapılırken verilen, bırakılırsa verene sözleşmeden dönme hakkı tanıyan edimdir.

Pey akçesi

Sözleşmenin kurulduğunu gösteren bağlanma parasıdır; cayma hakkı vermez.

İntifa hakkı

Şahsi irtifaklar içinde en geniş, malikin yetkilerine en yakın kullanma ve yararlanma hakkıdır.

Sükna hakkı

Bir konutta oturma hakkıdır; şahsa bağlıdır, devredilemez ve mirasçılara geçmez.

Vefa hakkı

Satıcının sattığı taşınmazı belirli koşullarla geri alma yetkisini saklı tutmasıdır.

Cins değişikliği

Tapudaki taşınmaz niteliğinin fiziki duruma göre güncellenmesidir, örneğin arsadan binaya.

Satış vaadi

İleride satış sözleşmesi yapmayı taahhüt eden ön sözleşmedir; şerhi 5 yıl geçerlidir.

Karşılaştırmalı Pazar Analizi (KPA)

Benzer mülklerle kıyaslayarak gerçekçi satış veya kira fiyatı belirleme tekniğidir.

Home staging

Mülkün alıcıya yaşanabilir görünmesi için döşenip düzenlenmesi tekniğidir.

Tutundurma

Reklam, halkla ilişkiler, kişisel satış ve satış geliştirmeyi kapsayan iletişim faaliyetlerinin bütünüdür.

• Cayma akçesi ile pey akçesi karıştırılmamalı: yalnız cayma akçesi dönme hakkı verir.
• Cins değişikliği ve benzeri resmî tapu-kadastro işlemleri komisyoncunun görevi sayılmaz; seçeneklerde bu ifade genellikle yanlış şıktır.
• İntifa ve sükna hakları ölümle sona erer ve mirasçılara geçmez; sükna hakkında bakım sorumluluğu vardır, ortak alan kullanımı da mümkündür.
• Kamulaştırmada malik rızası aranmaz ama dava yolları açıktır; yolların kapalı olduğu ifadesi yanlıştır.
• Süre ve sayıları ayırt et: satış vaadi şerhi 5 yıl, ayrı sayfa için süreklilik 30 yıl, kirada sebepsiz fesih için 10 yıllık uzama.