ATA-AÖF İmar Hukuku Çıkmış Sorular

İmar hukuku; planlama, parselasyon, yapı ruhsatı, yıkım ve kamulaştırma gibi konularda arazi kullanımı ile yapılaşmayı düzenleyen, idare hukuku ağırlıklı karma bir hukuk dalıdır. Ders, 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili özel kanunlar çerçevesinde çıkar.

İmar hukukunun niteliği ve kaynakları

• İmar hukuku, idare hukuku kurallarıyla özel hukuk (mülkiyet, tapu) kurallarının iç içe geçtiği karma bir daldır.
• Kaynaklar arasında İmar Kanunu ile Gecekondu, Boğaziçi, Turizmi Teşvik ve Kıyı Kanunları sayılır.
• Devlet Memurları Kanunu kamu görevlilerinin statüsünü düzenler; imar hukukunun kaynağı değildir.
• Bina; tek başına kullanılabilen, üstü kapalı, insanların girebildiği ve insan, hayvan ya da eşyayı koruyan yapıdır.

İmar planları

• Nazım imar planı arazi kullanımını, bölge tiplerini, yoğunluğu ve ulaşımı genel çizgilerle belirler; uygulama planının dayanağıdır.
• Uygulama imar planı nazım plana uygun hazırlanır ve ayrıntıları gösterir.
• Çevre düzeni planı üst ölçekli olup orman, akarsu, göl, tarım, yerleşme, sanayi ve turizm alanlarını gösterir.
• Onaylanan plan belediye ilan panosunda bir ay askıda kalır; itirazlar belediye meclisince değerlendirilir.
• Planlar genel ve soyut olduğundan düzenleyici, parsellere somut sonuç doğurduğundan birel işlem niteliği de taşır.

Plan hazırlama ve değişiklik süreci

• Plan değişikliğinde ilgili kurumlardan veri, görüş ve öneri alınır; kurumlar en geç 10 gün içinde görüş bildirir.
• Süresinde görüş gelmezse plana ilişkin olumsuz görüşün bulunmadığı kabul edilir; bu açık olumlu görüş sayılmaz.
• Çevre düzeni planı değişikliğinde çevre koruma, kirliliğin önlenmesi, kamu yatırımları ve maddi hataların giderilmesi esas alınır.
• Planın parselin kullanım amacını göstermemesi, şehircilik ilkelerine ve kamu yararına aykırılık sayılır; böyle plan kamulaştırmaya dayanak olamaz.

Parsel işlemleri ve arazi-arsa düzenlemesi

• İfraz, bir parselin imar mevzuatına uygun biçimde birkaç parsele bölünmesidir.
• Tevhit, birden çok parselin birleştirilip tek parsel yapılmasıdır; her iki işlem tapuya tescil edilir.
• Hamur kuralı: alanın tek bütün yapılıp yeni parsellerin mülkiyet oranına göre dağıtılmasıdır.
• Düzenlemenin amacı sağlıklı kentleşme ve umumi hizmet alanlarının bedelsiz kazanılmasıdır.
• Düzenleme ortaklık payı en çok yüzde 45 olabilir; eksik kalan alan kamulaştırmayla karşılanır.
• Bu paydan elde edilen alanlarda yol, park, otopark, meydan gibi kamusal alanlar yapılır; konut yapılamaz.

Ruhsat, denetim ve yıkım

• Ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapıda idare önce tutanak tutar, inşaatı durdurur ve yapıyı mühürler (m. 32).
• Aykırılık verilen sürede giderilmezse encümen kararıyla yıkıma gidilir.
• Yıkım kararına yetkili organ belediye encümeni veya il idare kuruludur; imar müdürlüğü ya da başkan tek başına karar veremez.
• Ruhsattan sonra 2 yıl içinde başlanmazsa ya da 5 yıl içinde bitmezse, yenilenmediği takdirde yapı denetim sözleşmesi kendiliğinden sona erer.
• Büyükşehir belediyesi ilçelerin imar uygulamalarını denetler; istenen bilgi ve belgeler en geç 15 günde verilir.

Kamulaştırma ve mülkiyet müdahaleleri

• Kamulaştırmasız el atmada idare yetkisi olduğu hâlde usulsüzce taşınmaza fiilen el koyar; malik el atmanın önlenmesi ya da bedel davası açabilir.
• Usulüne uygun kamulaştırmada bedel peşin ödenir ve mülkiyet hukuka uygun kazanılır.
• 2942 sayılı Kanun m. 27 uyarınca acele kamulaştırmada aciliyet kararını Cumhurbaşkanı verir.
• Devletleştirme, özel teşebbüslerin kamu yararıyla kamu mülkiyetine alınmasıdır; özelleştirmenin karşıtıdır.

Özel rejimler ve yetki kuralları

• Gecekondu ıslah ve önleme bölgesi planlarını yapma yetkisi Toplu Konut İdaresi Başkanlığı'ndadır.
• İdari yetki kuralları kamu düzenine ilişkindir; mahkeme bunu taraflar ileri sürmese de kendiliğinden inceler.
• Yetki kuralları devredilemez.

İfraz

Tek parselin imara uygun biçimde birden çok parsele ayrılması.

Tevhit

Birkaç parselin birleştirilerek tek parsel hâline getirilmesi.

Hamur kuralı

Düzenleme alanının tek bütün yapılıp yeniden mülkiyet oranında dağıtılması ilkesi.

Düzenleme ortaklık payı

Umumi hizmet alanları için parsellerden bedelsiz kesilen, en çok yüzde 45 oranındaki pay.

Nazım imar planı

Arazi kullanımı, yoğunluk ve ulaşımı genel çizgilerle gösteren plan.

Uygulama imar planı

Nazım plana uygun, parsel düzeyinde ayrıntı içeren plan.

Çevre düzeni planı

Ülke ve bölge planlarına bağlı, arazi kullanımını belirleyen üst ölçekli plan.

Kamulaştırmasız el atma

İdarenin usulüne uygun işlem yapmadan taşınmaza fiilen el koyması.

Acele kamulaştırma

Cumhurbaşkanı aciliyet kararıyla veya savunma gibi hâllerde yapılan hızlı kamulaştırma.

Devletleştirme

Özel mülkiyetteki teşebbüsün kamu yararıyla kamu mülkiyetine alınması.

Düzenleyici işlem

Belirsiz sayıda kişiyi kapsayan genel ve soyut idari işlem.

Birel işlem

Belirli kişi veya durumlara somut sonuç doğuran idari işlem.

• İfraz (bölme) ile tevhit (birleştirme) sık karıştırılır; yönlerini ayırt et.
• Düzenleme ortaklık payından konut çıkmaz, yalnızca umumi hizmet alanları elde edilir.
• Yıkım kararı encümen veya il idare kurulundadır; müdürlük ya da başkan yetkili değildir.
• Kurum görüşü süresinde gelmezse olumsuz görüş yok sayılır, olumlu görüş sayılmaz.
• Sayıları net hatırla: askı 1 ay, görüş 10 gün, bilgi-belge 15 gün, ruhsat 2 ve 5 yıl, pay yüzde 45.